En byggesagkyndig er en byggefaglig rådgiver, der gennemgår et hus eller et byggeri for dig, og køberrådgivning før huskøb koster typisk 2.500-6.500 kr. inkl. moms. 1-års og 5-års gennemgang af nybyg starter hos NEM-Byggesag ved 3.500 kr. pr. gennemgang, og en time hos JC Boligsyn koster 1.600 kr. Kun en beskikket bygningssagkyndig kan lave en tilstandsrapport med retsvirkning (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 4); for de øvrige ydelser er der ikke fundet krav om beskikkelse.
Hvad laver en byggesagkyndig?
En byggesagkyndig udfører seks typer opgaver: gennemgang før køb, tilstandsrapport, tilsyn under byggeri, aflevering, eftersyn efter byggeri og skadesvurdering. Hos udbydere som byggesagkyndig.nu, NEM-Byggesag og Boligmesteren er ydelserne:
- Køberrådgivning: en byggeteknisk gennemgang af huset, før du underskriver. Den ser på fejl, tilstandsrapportens spørgsmål, forsikringsforhold og forventet vedligehold.
- Tilstandsrapport: huseftersyn for sælger. Kun en beskikket bygningssagkyndig kan udarbejde den.
- Byggetilsyn: kontrol undervejs, fx af fundament, terrændæk, tag, fugtspærre og vådrumssikring.
- Afleveringsforretning: gennemgang ved overtagelsen af nybyg.
- 1-års og 5-års gennemgang: eftersyn af nybyg et og fem år efter afleveringen.
- Skadesvurdering: vurdering af en enkelt skade (Boligmesteren).
Hvad koster en byggesagkyndig pr. ydelse i 2026?
En gennemgang af et hus før køb koster 2.500-6.500 kr. inkl. moms, og de fleste andre ydelser starter ved 3.500 kr. Udbyderne oplyser startpriser, og skriftlig rapport, kørsel og vådrum kan lægge flere tusinde oveni.
Rul vandret for at se hele tabellen.
| Ydelse | Udbydernes prislister (inkl. moms) | Sammenligningsside: estimat (Boligmesteren) |
|---|---|---|
| Køberrådgivning / købergennemgang | Boliginspektion 2.500 kr.; NEM-Byggesag fra 3.500 kr.; JC Boligsyn fra 5.000 kr. | 3.500-6.500 kr. (2-4 timer) |
| Køberrådgivning med skriftlig rapport | NEM-Byggesag fra 4.500 kr.; Boliginspektion 2.500 kr. + 2.250 kr. for rapporten | – |
| 1-års og 5-års gennemgang | NEM-Byggesag fra 3.500 kr. | 2.000-4.000 kr. (1-2 timer) |
| Afleveringsforretning (nybyg) | NEM-Byggesag fra 3.500 kr. | 2.500-4.500 kr. |
| Byggetilsyn, ét besøg | NEM-Byggesag fra 3.500 kr. | 1.500-3.000 kr. |
| Timepris | JC Boligsyn 1.600 kr. pr. påbegyndt time | ca. 1.200-1.800 kr. |
Tillæg hos Boliginspektion: 1.000 kr. pr. vådrum og 25 kr. pr. m² over 160 m². Højere tal findes: 3byggetilbud nævner ca. 10.000 kr. for en byggesagkyndig gennemgang før huskøb (artikel fra 29. januar 2025). Ved tilstandsrapporten, som sælger betaler, er prisen 4.795-5.595 kr.; se tilstandsrapport pris.
Hvornår skal du bruge en byggesagkyndig?
Brug en byggesagkyndig, når du skal tage en beslutning, som tilstandsrapporten ikke dækker, og når et byggeri skal kontrolleres. Tilstandsrapporten er en visuel gennemgang, hvor den sagkyndige ikke flytter møbler og tæpper eller åbner konstruktioner, og dele, der har nået deres forventede levetid uden at være i dårlig stand, bliver muligvis ikke nævnt (Bolius).
- Før du underskriver en købsaftale på et brugt hus: køberrådgiveren ser huset med dine øjne og giver et skøn over arbejder og udgifter de næste par år.
- Under nybyg, tilbygning eller renovering: tilsyn ved fundament, terrændæk, tag, fugtspærre og vådrumssikring (byggesagkyndig.nu).
- Ved aflevering og eftersyn: afleveringsforretning, 1-års og 5-års gennemgang, hvor en rådgiver ved, hvad der skal tjekkes.
- Efter en skade: en vurdering af omfang og årsag.
Hvad er forskellen på byggesagkyndig, bygningssagkyndig og køberrådgiver?
Bygningssagkyndig er den eneste af de tre titler, der er knyttet til en statslig beskikkelse. Der er ikke fundet en regel, der beskytter de to andre titler.
Rul vandret for at se hele tabellen.
| Titel | Hvad det er | Kan lave tilstandsrapport? |
|---|---|---|
| Beskikket bygningssagkyndig | Person beskikket af Sikkerhedsstyrelsen til huseftersynsordningen | Ja |
| Byggesagkyndig | Bred betegnelse for en byggefaglig rådgiver, fx bygningskonstruktør, ingeniør eller arkitekt | Kun hvis også beskikket |
| Køberrådgiver | En rolle og ydelse: gennemgang for køber før købsaftalen | Kun hvis også beskikket |
Hvilke krav stilles til en beskikket bygningssagkyndig?
Sikkerhedsstyrelsen beskikker bygningssagkyndige, og beskikkelsen gives til personer (BEK 1587 af 10/11/2020 § 4, udskrift 27/10-2026). Kravene er:
- byggeteknisk grunduddannelse fra fx DTU, Aalborg Universitet, en ingeniørhøjskole, en arkitektskole eller som bygningskonstruktør
- mindst 5 års dokumenteret erhvervserfaring inden for de sidste 10 år med bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri
- gennemført optagelseskursus og bestået optagelsesprøve
- momsregistrering
- professionel ansvarsforsikring, der dækker i mindst 5 år efter overdragelsen af ejendommen og højst 6 år fra rapportens datering
Klager over en tilstandsrapport går til Disciplinær- og klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige (boligejer.dk). Et lovforslag, L 112 (fremsat 18. februar 2026), vil erstatte den personlige beskikkelse med autorisation af virksomheder under Erhvervsstyrelsen; om det er vedtaget, er ikke bekræftet.
Hvad er en 1-års og 5-års gennemgang, og hvornår skal den holdes?
En 1-års og 5-års gennemgang er et eftersyn af nybyg, som er aftalt i entreprisekontrakten, og som skal finde mangler, der ikke blev opdaget ved afleveringen (Bolius, ajourført 19. august 2024).
- 1-års gennemgangen skal holdes senest 1 år efter afleveringen.
- 5-års gennemgangen skal holdes senest 30 dage før femårsperioden udløber.
- Indkaldelsen skal være skriftlig og komme 10-60 arbejdsdage før; ved en fagentreprise under AB 92 eller AB 18 mindst 15 arbejdsdage før.
- Hver part betaler sine egne omkostninger til gennemgangen.
Bygger kontrakten på AB Forbruger, gælder kun 1-års gennemgangen. Holdes eftersynet ikke som aftalt, kan du miste retten til at klage over mangler (Bolius).
Sådan vælger du en byggesagkyndig
- Afgør opgaven: køberrådgivning, tilsyn, aflevering eller tilstandsrapport.
- Spørg efter beskikkelse og ansvarsforsikring, hvis du skal bruge en tilstandsrapport, og efter forsikringens dækning, hvis opgaven er en køberrådgivning.
- Få en fast pris, hvor rapport, kørsel, vådrum og kvadratmeter er med. Startprisen er sjældent slutprisen.
- Bestil, før du skriver under. Bolius beskriver køberrådgivning som en gennemgang set med købers øjne, så fundene kan nå at indgå i din beslutning.
- Brug fundene: sæt dem op mod tilstandsrapportens gule og røde punkter og mod ejerskifteforsikring; forsikringen dækker kun skjulte fejl, som rapporterne ikke nævner (bekendtgørelse om dækningsomfang, bilag 1 nr. 6 a).
Spørgsmål og svar
Hvad koster en byggesagkyndig til huskøb?
Køberrådgivning koster typisk 2.500-6.500 kr. inkl. moms: Boliginspektion 2.500 kr., NEM-Byggesag fra 3.500 kr. (fra 4.500 kr. med rapport), JC Boligsyn fra 5.000 kr. Skriftlig rapport og kørsel er ofte ikke med i startprisen.
Hvad er forskellen på en tilstandsrapport og køberrådgivning?
Tilstandsrapporten bestilles og betales af sælger og er en visuel gennemgang, hvor intet åbnes. Køberrådgivningen bestiller køber, og den giver et skøn over arbejder og udgifter de kommende år (Bolius).
Skal jeg have en byggesagkyndig til 1-års og 5-års gennemgangen?
Det er ikke et krav, men Bolius anbefaler en byggerådgiver, fordi private bygherrer sjældent kan vurdere mangler. Gennemgangen aftales i entreprisekontrakten, og indkaldelsen skal være skriftlig med 10-60 arbejdsdages varsel.
Er en byggesagkyndig det samme som en bygningssagkyndig?
Nej. Kun en beskikket bygningssagkyndig kan lave en tilstandsrapport med retsvirkning; beskikkelsen gives af Sikkerhedsstyrelsen (BEK 1587/2020). Byggesagkyndig er en bredere betegnelse for byggefaglige rådgivere.
Kilder og metode
Tallene bygger på kilderne herunder, hver med dato for læsning. Husejerbladet har ikke selv afprøvet produkter eller metoder til artiklen.
- nem-byggesag.dk – NEM-Byggesag (udbyder): køberrådgivning fra 3.500 kr., med rapport fra 4.500 kr., 1- og 5-års gennemgang, afleveringsforretning og byggetilsyn fra 3.500 kr., alle inkl. moms (side uden prisdato; nyeste indhold 31/5-2026) (læst 27/10-2026)
- boliginspektion.dk – Boliginspektion (udbyder): køberrådgivning 2.500 kr. + 1.000 kr. pr. vådrum + 25 kr. pr. m² over 160 m², inspektionsrapport 2.250 kr., alle inkl. moms (side uden dato, © 2025) (læst 27/10-2026)
- din-tilstandsrapport.dk – JC Boligsyn prisliste 2026: købergennemgang fra 5.000 kr. inkl. moms, rådgivning 1.600 kr. pr. påbegyndt time (læst 27/10-2026)
- boligmesteren.dk – Boligmesteren (lead-side med 3byggetilbud som partner, oplyser reklamelinks), opdateret 27/8-2026: estimater for køberrådgivning 3.500-6.500 kr., 1-/5-års gennemgang 2.000-4.000 kr., tilsyn 1.500-3.000 kr. pr. besøg, timepris ca. 1.200-1.800 kr. (læst 27/10-2026)
- 3byggetilbud.dk – byggesagkyndig gennemgang før huskøb ca. 10.000 kr. (artikel 29/1-2025 af redaktør Michelle Nielsen; tallet er kloakmester Lars Årsbergs) (læst 27/10-2026)
- bolius.dk – køberrådgivning = gennemgang set med købers øjne og skøn over kommende arbejder; tilstandsrapporten er visuel og åbner ikke konstruktioner (Spørg Bolius, ajourført 16/5-2019) (læst 27/10-2026)
- bolius.dk – typer af byggerådgivere (bygningskonstruktør, ingeniør, arkitekt); beskikket bygningssagkyndig skriver tilstandsrapporter, mindst 5 års erfaring (ajourført 6/5-2025) (læst 27/10-2026)
- bolius.dk – frister for 1- og 5-års eftersyn, varsel 10-60 arbejdsdage, AB Forbruger kun 1 år, anbefaling af byggerådgiver (ajourført 19/8-2024) (læst 27/10-2026)
- byggesagkyndig.nu – udbyderens ydelsesliste: køberrådgivning, 1-/5-års gennemgang, byggetilsyn (ingen priser) (læst 27/10-2026)
- retsinformation.dk – BEK 1587 af 10/11/2020 § 2 og § 4: Sikkerhedsstyrelsen forvalter og beskikker; krav til beskikkelse (udskrift 27/10-2026, senest ændret BEK 196 af 24/2/2025) (læst 27/10-2026)
- retsinformation.dk – LBK 1123/2015 § 4: tilstandsrapport skal udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig (læst 27/10-2026)
- retsinformation.dk – lovforslag L 112 (fremsat 18/2-2026): autorisation af virksomheder, register hos Erhvervsstyrelsen (læst 27/10-2026)
- boligejer.dk – klageadgang til Disciplinær- og klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige; faglig revision af rapporter (læst 27/10-2026)
- retsinformation.dk – BEK 13 af 12/1/2012 bilag 1 nr. 6 a: forsikringen dækker ikke forhold nævnt i tilstands- eller elrapporten, medmindre klart forkert beskrevet (læst 27/10-2026)
- Ikke verificeret: definitionen af «byggesagkyndig» som bred betegnelse bygger på Bolius’ oversigt over byggerådgivere (ingen officiel definition fundet); hvor man slår en beskikket bygningssagkyndig op i et offentligt register (boligejer.dk/find-bygningssagkyndig gav 404); om titlerne «byggesagkyndig» og «køberrådgiver» er juridisk beskyttede; om L 112 er vedtaget; priser for 1-/5-års gennemgang og tilsyn hos mere end én udbyder med egen prisliste; PAA-tekster for «byggesagkyndig» (ikke gemt i paa-2026-10-27.txt) (læst 27/10-2026)
