Hvad dækker en ejerskifteforsikring, og hvad koster den? Selvrisiko, 5 og 10 år

Reklame · Artiklen indeholder reklamelinks. Køber du eller beder om tilbud via et link, får Husejerbladet provision. Det ændrer ikke din pris.

En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl i et brugt hus, som hverken tilstandsrapporten eller elrapporten nævner, og den koster typisk 10.000-20.000 kr. for 5 år og 20.000-40.000 kr. for 10 år (Bolius, 2026-pris inkl. moms). Selvrisikoen er højst 6.100 kr. pr. skade og 61.000 kr. i alt. Sælger skal tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien, og forsikringen skal være tegnet, før du får nøglerne.

Hvad koster en ejerskifteforsikring på et hus?

Prisen er en engangspræmie, og den ligger typisk mellem 10.000 og 40.000 kr. afhængigt af, om du vælger 5 eller 10 års dækning. Størrelse, alder, beliggenhed og rapporternes fund afgør, hvor du havner (Dansk Boligforsikring).

Rul vandret for at se hele tabellen.

Kilde: bolius.dk, danskboligforsikring.dk, findforsikring.dk og boligejer.dk (læst 27/10-2026). FindForsikring er en formidler, der sender tilbud videre fra selskaberne.

Sælger betaler halvdelen af præmien på det tilbud, sælger selv har indhentet. Vælger du et dyrere selskab eller en udvidet dækning, betaler du forskellen (Bolius, forbrug.dk).

Selskaberne priser forskelligt på samme hus, så sammenlign mindst to tilbud. Du kan uploade tilstandsrapport og elrapport og få tre uforpligtende tilbud fra danske selskaber:

Hvad kan man bruge en ejerskifteforsikring til?

Forsikringen dækker skjulte fejl ved bygningens fysiske tilstand og ved elinstallationerne, som var der ved overtagelsen og ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i rapporterne (bekendtgørelse om dækningsomfang, bilag 1). Standarddækningen omfatter:

• skader og fejl, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt
• manglende eller nedsat funktion og ulovlige forhold i el- og VVS-installationer (siden 1. maj 2012, Bolius)
• forøgede byggeudgifter, når udbedringen kræver en ændring af bygningen og kommunen har afslået dispensation: op til 20 % af bygningens nyværdi, højst 1.580.000 kr.
• teknisk bistand til at påvise fejlen og genhusning i op til 12 måneder, begge ud over forsikringssummen

Et forhold er kun dækket, hvis det har givet skade eller er en nærliggende risiko for skade (Forsikringsoplysningen). Erstatningen udbetales kun, hvis fejlen udbedres, og kan ikke overstige købesummen fratrukket grundværdien.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring ikke?

Forsikringen dækker ikke alt det, rapporterne allerede nævner, og ikke ældre huses naturlige slid. Undtagelserne i bekendtgørelsens bilag 1 er blandt andet:

• forhold nævnt i tilstandsrapporten eller elrapporten, medmindre de er klart forkert beskrevet
• slid, manglende vedligehold og udløbet levetid på bygningsdele
• fejl i rapportens angivelse af tagets restlevetid
• bygningsdele, som rapporten siger var utilgængelige for den sagkyndige
• forhold, du kendte før du tegnede forsikringen
• planløsning, æstetik og servitutforhold
• forhold under bagatelgrænsen

Bolius nævner et fugtigt kælderrum i et hus fra 1940’erne som eksempel på noget, der aldrig dækkes, og at alt uden for sokkel og ydervægge er undtaget. Forsikringsoplysningen tilføjer, at dræn-problemer med årsag uden for sokkelen ikke er dækket, selv om huset tager skade.

Hvad er selvrisikoen på en ejerskifteforsikring i 2026?

Selvrisikoen er højst 6.100 kr. pr. skade og 61.000 kr. i alt i forsikringstiden for tilbud, der afgives efter 1. januar 2025 (BEK nr. 1349 af 2. december 2024). Skader under 6.100 kr. kan ikke anmeldes.

Bolius (opdateret 17. juli 2026) og forbrug.dk (opdateret 12. juni 2026) skriver stadig 5.400 kr. pr. skade og 54.000 kr. i alt. De tal er ikke dem, bekendtgørelsen fastsætter fra 2025. Beløbene reguleres hvert tredje år efter nettoprisindekset.

Selvrisikoen er et loft for, hvad et tilbud må kræve. Selskaberne vælger selv lavere samlet selvrisiko (Forsikringsoplysningen, side uden dato):

Rul vandret for at se hele tabellen.

Kilde: forsikringsoplysningen.dk/ejerskifte/sammenlign-ejerskifteforsikringer (læst 27/10-2026).

Hvad er forskellen på 5 og 10 års ejerskifteforsikring?

Loven kræver, at sælgers tilbud giver dækning i mindst 5 år med mulighed for at forlænge til 10 år (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 5). Forlængelsen kan nægtes, hvis du har forsømt at vedligeholde huset forsvarligt (bekendtgørelsens bilag 1 nr. 11).

I markedet er 5 år basis, og 10 år sælges typisk som udvidet dækning (Bolius, Dansk Boligforsikring). Den udvidede dækning kan blandt andet omfatte:

• ulovlige kloak- og drænforbindelser uden for bygningen
• alvorlige skader forårsaget af grundforholdene
• visse forureninger, ofte med et loft på 250.000-500.000 kr. (boligejer.dk)
• ulovlige indretninger, der var ulovlige fra opførelsen, fx manglende vådrumssikring

FindForsikring oplyser, at 10 år koster omkring 50 % mere end 5 år.

Hvem skal bestille ejerskifteforsikring, og hvem betaler?

Sælger indhenter tilbuddet, og køber tegner forsikringen. Sælger sender rapporterne til forsikringsselskaber, ofte via ejendomsmægleren, og giver dig tilbuddet, før du afgiver købstilbud (boligejer.dk, LBK § 2 stk. 2). Sælger skal ved et skriftligt og bindende løfte forpligte sig til at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie (LBK § 2 stk. 3).

Du bestemmer selv, hvilket selskab du tegner hos. Vælger du et andet end sælgers, betaler sælger stadig halvdelen af det oprindelige tilbud, og du betaler resten (Forsikringsoplysningen, forbrug.dk). Forsikringen skal være tegnet, før du får nøglerne.

Dækker ejerskifteforsikringen skimmelsvamp?

Som hovedregel dækker den kun skimmelsvamp, der var kraftig ved overtagelsen, påvirker indeklimaet og nedsætter brugbarheden nævneværdigt (Forsikringsoplysningen). En vis skimmel er normal på lofter, i kældre og krybekældre og er ikke dækket. Se hvordan du undersøger en mistanke i guiden til skimmelsvamp test.

Hvornår kan du sige nej til en ejerskifteforsikring?

Du kan sige nej, for loven kræver ikke, at du tegner den, men så står du uden dækning. Sælger er frigjort for fysiske mangler, når du har modtaget tilstandsrapport, elrapport og tilbud om forsikring, før du afgav købstilbud (LBK § 2 stk. 1-3). Bolius skriver, at en køber, der afslår et tilbud, i praksis står uden ret til erstatning for senere skader.

Sælger hæfter dog stadig i disse tilfælde (LBK § 2 stk. 5 og 6):

• sælger har givet en garanti, handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
• forholdet strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, bortset fra ulovlige el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer
• forholdet vedrører bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre fejlen allerede viste sig på bygningen så tydeligt, at den bygningssagkyndige burde have omtalt den
• du har ikke tegnet forsikring, og forholdet er opstået efter rapporternes udarbejdelse

Giver sælger ikke et tilbud, hæfter sælger for skjulte fejl i 10 år (Bolius). Kan et selskab ikke tegne forsikring på ejendommen på grund af særlige forhold ved dens tilstand, opfylder selskabets skriftlige meddelelse herom lovens krav om oplysning om ejerskifteforsikring (LBK § 5 stk. 1 nr. 2).

Sådan tegner du en ejerskifteforsikring

1. Kræv rapporterne og tilbuddet, før du afgiver købstilbud. Tilstandsrapporten skal være under 6 måneder gammel, elrapporten under 1 år.
2. Læs tilbuddet: antal år, dækningsomfang, selvrisiko pr. skade og i alt, og hvad der er tilkøb.
3. Få mindst to tilbud. Sælgers bidrag følger sælgers eget tilbud, ikke dit valg.
4. Få sælgers halvdel skriftligt, så beløbet ikke kan diskuteres bagefter.
5. Tegn forsikringen, før du får nøglerne. Efter overtagelsen kan tilkøb ikke altid tegnes (FindForsikring).

Spørgsmål og svar

Kilder og metode