Tilstandsrapport: hvad er det, hvad indeholder den, og hvor længe gælder den?

En tilstandsrapport er en byggeteknisk rapport om husets synlige skader, som en beskikket bygningssagkyndig udarbejder ved salg. Gennemgangen bag den skal afklare, hvor meget husets fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte huse af samme alder (BEK 1587/2020 § 13). Her står, hvad rapporten indeholder, hvad farverne betyder, hvor længe den gælder, hvad sælger hæfter for, og hvilke regler Folketinget har til behandling.

Indhold på siden 15 afsnit

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport indeholder resultatet af den bygningssagkyndiges gennemgang, en forventet restlevetid for taget og et skema, som sælger selv har udfyldt (BEK 1587/2020 § 19).

• Skader og tegn på skader pr. bygningsdel, fx brud, lækager, revnedannelser og svækkelser, markeret med grå, gul, rød eller spørgsmålstegn (BEK § 13; boligejer.dk).
• Sælgers egne oplysninger i et sælgeroplysningsskema (BEK § 19).
• Tagets restlevetid for den del af taget, der forventes at holde kortest. Tallet er slået op i en tabel og er ikke målt på dit tag (BEK § 19; boligejer.dk).
• En generel hustypebeskrivelse, der passer til bygningen (BEK § 18).
• Oplysninger til ejerskifteforsikringen (boligejer.dk).

Gennemgangen er som udgangspunkt visuel med håndredskaber og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb (BEK § 14).

Hvad betyder grå, gul, rød og spørgsmålstegn i en tilstandsrapport?

Rapporten bruger fire markeringer: grå for mindre alvorlige skader, gul for alvorlige skader, rød for kritiske skader og et spørgsmålstegn for mulige skader (boligejer.dk, opdateret 27/8-2025).

Rul vandret for at se hele tabellen.

Kilde: boligejer.dk/tilstandsrapport (opdateret 27/8-2025, læst 29/10-2026). Fristerne er ca.-angivelser (boligejer.dk: «som udgangspunkt»).

Siden 1. oktober 2020 har farverne afløst de tidligere karakterer K1-K3 og UN, og K0 er udgået (boligejer.dk). Den fjerde markering hedder spørgsmålstegn på boligejer.dk, som Erhvervsstyrelsen driver. Bolius kaldte den i en artikel fra 14/3-2023 for «sort», så du kan møde begge navne. Bekendtgørelsen fastsætter ikke markeringernes navne, men siger, at rapporten afgives på et skema, som Sikkerhedsstyrelsen har godkendt (BEK § 19).

Hvad dækker en tilstandsrapport ikke?

En tilstandsrapport dækker ikke skjulte bygningsdele, elinstallationer, æstetik, normalt slid, løsøre som hårde hvidevarer og lovlighed ud over åbenlyse overtrædelser (BEK 1587/2020 § 15; boligejer.dk).

• bagateller, der ikke nævneværdigt påvirker bygningens brug eller værdi
• bygningsdele, som ikke kunne efterses
• elinstallationer, som gennemgås i elinstallationsrapporten
• lovlighed efter offentlige forskrifter, medmindre overtrædelsen er åbenbar
• æstetiske og arkitektoniske forhold
• sædvanligt slid og ælde, som er normalt for husets alder
• indretninger uden for selve bygningen, fx vandstik
• hårde hvidevarer, udendørs pools og markiser
• bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand

Gennemgangen er som udgangspunkt visuel og uden destruktive indgreb (BEK § 14), så en tilstandsrapport er ikke en asbestundersøgelse. Hvordan et materiale undersøges for asbest, står i guiden til asbest i huset.

Hvad er en elinstallationsrapport? Et eleftersyn, der gælder 1 år

En elinstallationsrapport er huseftersynets anden rapport: et autoriseret elinstallatørfirma kontrollerer husets synlige elinstallationer, og rapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før den dag, køber modtager den (LBK 1123/2015 § 4 a; Bolius, ajourført 14/3-2023).

• Hvorfor den betyder noget: sælger er kun fritaget for ansvaret for skjulte fejl, hvis køber har fået både tilstandsrapport og elinstallationsrapport samt oplysning om ejerskifteforsikring (LBK 1123/2015 § 2). Uden de to rapporter kan der heller ikke tegnes ejerskifteforsikring (Bolius, ajourført 1/3-2023).
• Hvem den gælder: den kan laves for alle typer ejerboliger, fx enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse og landbrug uden landbrugspligt (Bolius).
• Pris: der er ingen øvre grænse, og prisen afhænger af husets størrelse og eventuelle sekundære bygninger (Bolius). Konkrete firmaers priser står i guiden til tilstandsrapportens pris.

Hvem bestiller og betaler en tilstandsrapport, og er den lovpligtig?

Sælger bestiller og betaler tilstandsrapporten, og den er ikke lovpligtig (Bolius, ajourført 14/3-2023; boligejer.dk). Huseftersynet er frivilligt for både sælger, der kan begrænse sit ansvar for skjulte fejl, og køber, der kan tegne ejerskifteforsikring (boligejer.dk, opdateret 3/9-2026).

Den bygningssagkyndige må ikke tage imod bestillingen fra sælgers ejendomsformidler (BEK § 11 nr. 10). Hvad en rapport koster, står i guiden til tilstandsrapportens pris. Vil du som køber have din egen gennemgang, bestiller og betaler du den selv.

Sælger du uden tilstandsrapport, er det lovligt, men så kan du ikke bruge fritagelsen i § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LBK 1123/2015). Bolius angiver, at sælger i så fald hæfter i 10 år.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport? 6 måneder fra indberetningen

En tilstandsrapport gælder i 6 måneder fra den dag, den bygningssagkyndige indberetter den, og indberetningen skal ske senest 14 dage efter gennemgangen (boligejer.dk; BEK 1587/2020 § 19).

Boligejer.dk regner de 6 måneder fra indberetningen, mens loven kræver, at rapporten er udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, køber modtager den, for at give sælger fritagelse (LBK 1123/2015 § 4, stk. 1). Elinstallationsrapporten skal være under 1 år (LBK § 4 a).

Er huset ikke solgt, kan rapporten fornyes til nedsat pris, før den udløber (boligejer.dk). Den bygningssagkyndige afgør, hvor meget af gennemgangen der skal gentages, og den fornyede rapport træder med virkning for fremtiden i stedet for den oprindelige (BEK § 21). Hvad en fornyelse koster, står i guiden til tilstandsrapportens pris.

Hvor længe hæfter sælger for fejl og mangler? 10 år uden rapporterne

Sælger hæfter for husets tilstand i 10 år efter salget, medmindre køber har fået tilstandsrapport, elrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, og sælger har lovet at betale mindst halvdelen af præmien (Bolius, ajourført 14/3-2023; LBK 1123/2015 § 2). Loven stiller fire betingelser for fritagelsen (LBK 1123/2015 § 2):

1. Køber har modtaget tilstandsrapport, elinstallationsrapport og skriftlig oplysning om ejerskifteforsikring.
2. Det er sket inden aftalens indgåelse og senest inden det købstilbud, sælger antager.
3. Fremlægger sælger et tilbud på ejerskifteforsikring, har sælger ved et skriftligt og bindende løfte forpligtet sig til at betale mindst halvdelen af præmien, hvis køber tegner forsikringen.
4. Sælger har sikret sig, at køber kender retsvirkningerne.

Fritagelsen gælder, selv om køber ikke tegner forsikringen (Bolius). En køber, der ikke tegner den, kan dog påberåbe sig forhold, der er opstået efter rapporternes udarbejdelse, og sælger hæfter fortsat ved garanti, svig og grov uagtsomhed (LBK § 2, stk. 5). De øvrige undtagelser og forsikringens dækning står i guiden til ejerskifteforsikring.

Hvad gør du som køber, når rapporten viser gule, røde eller spørgsmålstegn?

Som køber skal du især have fokus på de røde og gule skader (Bolius, ajourført 14/3-2023).

• Læs også de grå skader. De kan være dyre at udbedre (Bolius), og beskrivelsen af hver skade og de særlige forbehold står i rapporten.
• Få et spørgsmålstegn undersøgt. Køber du uden at få det undersøgt, bærer du selv risikoen (boligejer.dk), og ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke fejl, der burde have været undersøgt før købet. Bolius råder dig til at kræve, at sælger får forholdet undersøgt.
• Ret kravet mod den sagkyndige, ikke mod sælger. Er sælgers fritagelse på plads, kan du ikke over for sælger hævde, at en fejl burde have været nævnt i rapporten (LBK 1123/2015 § 2, stk. 1). Over for den, der har udarbejdet rapporten, kan du kræve erstatning for fejl, der burde have været omtalt. Du skal give den sagkyndige besked inden 5 år fra overtagelsesdagen og senest 6 år fra rapportens dato (LBK § 3). Ejerskifteforsikringen dækker normalt skader, den sagkyndige ikke har registreret (boligejer.dk).
• Overvej din egen gennemgang. Rapporten bestilles af sælger. Køberrådgivning koster typisk 2.500-6.500 kr. inkl. moms ifølge udbydernes prislister og en sammenligningsside; priserne og kilderne står i guiden til byggesagkyndig rådgivning før huskøb.

Hvor kan du se en tilstandsrapport på din bolig?

Som ejer ser du tilstandsrapporten på boligejer.dk ved at logge ind med privat MitID og søge på adressen (boligejer.dk, opdateret 6/1-2026).

1. Log ind med din private MitID.
2. Skriv adressen på forsiden.
3. Klik på «Tilstandsrapport» eller «Køb ejendomsrapport».

• Kun ejeren kan læse hele rapporten. Andre ser rapportens nummer og dato.
• Ejendomsdatarapporten skal bestilles med «private/fortrolige oplysninger» for at give adgang til rapporterne. Ejeren eller en fuldmagtshaver kan bestille den.
• Står der ingen rapport, er der ikke udarbejdet nogen på ejendommen. Enkelte rapporter fra før 20. oktober 2004 kan dog ikke vises.
• Er linket «Tilstandsrapport» inaktivt, så log ind før adressesøgningen og tjek, at du står som ejer under «Ejeroplysninger».

Hvad ændrer sig med de nye regler for tilstandsrapporter?

Der er endnu ikke vedtaget nye regler, men lovforslag L 6 om autorisation af virksomheder på huseftersynsområdet blev fremsat 7/10-2026 og førstebehandlet 21/10-2026 (Folketingstidende, læst 29/10-2026).

• Forslaget afskaffer den personlige beskikkelse af bygningssagkyndige og indfører autorisation af virksomheder, så ansvaret for rapporterne i højere grad ligger hos virksomheden.
• Loven foreslås at træde i kraft 1/1-2027 og skal ikke gælde for tilstandsrapporter, der udarbejdes før 1/7-2028. Beskikkede kan virke, til beskikkelsen udløber og senest til 1/7-2028 (L 6 § 29-30).
• Forbrugerne kan fortsat klage og søge erstatning gennem et klagenævn.
• Forslaget ændrer ikke kravet om, at rapporten er under 6 måneder gammel, når køber modtager den. Ændringen af § 4 i loven om forbrugerbeskyttelse retter kun, hvem der skal have udarbejdet den (L 6 § 33).
• Andenbehandlingen er opført til 26/11-2026 på Folketingets side.

Et forslag med samme titel, L 112 fra 2025-26, blev fremsat 18/2-2026, førstebehandlet 10/3-2026 og bortfaldt derefter (Folketingstidende). Indtil en lov er vedtaget og trådt i kraft, gælder bekendtgørelse 1587/2020, som boligejer.dk stadig beskriver (opdateret 3/9-2026).

Gælder tilstandsrapporten også ejerlejligheder?

Ved ejerlejligheder skal der foreligge tilstandsrapporter både for lejligheden og for fællesejet (BEK 1587/2020 § 22). Boligejer.dk skriver, at ordningen sjældent bruges til ejerlejligheder, men normalt til villalejligheder (opdateret 3/9-2026). En rapport for en lejlighed kan stå registreret på moderejendommen (boligejer.dk, opdateret 6/1-2026). Priser for ejerlejligheder og sommerhuse står i guiden til tilstandsrapportens pris.

Skal et sommerhus have en tilstandsrapport? Det er frivilligt, men ordningen gælder

Nej, det er frivilligt, men et sommerhus kan få både tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og der kan tegnes ejerskifteforsikring på det (Bolius, ajourført 14/3-2023 og 17/7-2026). Ordningen virker som ved et helårshus: fremlægger sælger rapporterne og et tilbud på ejerskifteforsikring, inden køber giver købstilbud, og betaler sælger halvdelen af præmien, kan sælger frigøre sig fra ansvaret for skjulte skader (Bolius, ajourført 16/5-2019).

• Hvem bestiller: sælger får rapporten udarbejdet og kan tilbyde ejerskifteforsikring, som køber og sælger deler prisen på (Bolius, Køb af sommerhus, ajourført 25/3-2025).
• Pris: to firmaer, vi har læst prislister fra, tager 4.500-5.295 kr. for en tilstandsrapport på et sommerhus. Prislisterne står i guiden til tilstandsrapportens pris.
• Som køber: tilbyder sælger ejerskifteforsikring, bør du tegne den. Ellers kan du ikke få hjælp til skjulte skader, fordi sælger har frasolgt sit ansvar (Bolius, ajourført 25/3-2025).

Skal en andelsbolig have en tilstandsrapport? Nej, du køber en andel, ikke huset

Nej. Med en andelsbolig køber du et andelsbevis, der giver en andel af foreningens formue og brugsret til boligen, og det er ikke det samme som at eje murstenene (lex.dk, ændret 30/9-2024). Huseftersynsordningen er skrevet til køb af fast ejendom (LBK 1123/2015 § 1), og Bolius skriver, at der ikke kan tegnes ejerskifteforsikring, når du køber en andelsbolig (ajourført 1/3-2023).

Bygningens tilstand står i stedet i foreningens papirer. Bed blandt andet om (Bolius, ajourført 11/1-2023):

• drifts- og vedligeholdelsesplanen, hvis foreningen har en
• seneste årsrapport og budgettet for det kommende år
• oplysninger om foreningens lån: hovedstol, rentesats, restløbetid og restgæld
• specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse

Vil du have selve lejligheden gennemgået, kan du bestille en byggeteknisk gennemgang hos en byggesagkyndig og betale den selv.

Spørgsmål og svar

Kilder og metode